Dans ce guide de comment faire son permis de construire maison individuelle. Nous allons vous détailler les différentes étapes clés de la réalisation d’un dossier.
Emplacement du projet
Une fois le terrain choisi. Il vous sera possible de déterminer à quelles réglés vous êtes soumis. En effet vous êtes chez vous. Mais vous ne pouvez pas faire tout et n’importe quoi. Chaque projet et chaque permis de construire maison individuelle doit respecter plusieurs réglementations. Notamment les règles du code civil. Mais surtout le règlement d’urbanisme. Donc avant de commencer à réaliser son permis de construire maison individuelle. Il faut voir ceux qu’on a le droit de faire.
Tout est noté dans les documents d’urbanisme présent en mairie. Chaque commune a son règlement d’urbanisme. Soit le RNU (Règlement d’urbanisme Nationale) qui sont les normes générales à respecter. Soit un règlement plus personnalisé et adapté à la commune. Qui s’appelle le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Plusieurs zonages divisent la commune. Chacun définis par des lettres et chiffres. Ils correspondent à des règles de construction différentes. Donc il est logique de commencer par vérifier dans quel zonage le projet de permis de construire maison individuelle se trouve. Puis on continu en décryptant les différentes obligations imposés à la zone ou se trouve le projet.
Mais attention vous pouvez également être soumis à d’autres règlements. Comme par exemple si votre projet de permis de construire maison individuelle se situe dans un secteur protégé. Soit à cause d’un risque comme une zone inondable. Soit dans le cadre d’un secteur surveillé par les ABF (Architectes des Bâtiments de France). Mais aussi par un risque de feu de foret, une zone naturelle ou bien d’autres situations particulières. Courant 2020, il sera obligatoire pour toutes les communes de mettre en ligne leurs règlements d’urbanisme sur le site Geoportail de l’urbanisme.
La conception du projet
Une fois les règles à respecter repérés, il vous suffira de les intégrer à la conception de votre maison d’habitation. Il est bien souvent conseillé de mettre les pièces de vie le plus au Sud possible. En effet elles bénéficieront d’apport solaire calorifique plus facilement. Et en général, on préfère donner plus de lumière aux pièces de vie. Il est donc logique que les pièces d’eau soit positionnées au Nord. Mais afin d’optimiser les coûts de la construction, il est fortement conseiller d’aligner les pièces d’eau. Tel que les sanitaires, la cuisine et la salle de bain. D’autant plus si votre projet de permis de construire maison individuelle est reparti sur plusieurs étages. Durant la conception il faut également prévoir les normes imposées par la réglementation thermique.
Réglementation thermique pour permis de construire maison individuelle
La réglementation thermique, aujourd’hui appelé RT 2012, impose plusieurs points à prévoir dès la conception. Notamment la surface vitrée doit représenter au minimum 1/6 de la surface habitable de votre logement. Cela permet de profiter des apports naturel de chaleur du soleil. Mais ce n’est pas tout. Il vous faudra également intégrer un appareil à énergie renouvelable pour les postes les plus consommateur d’énergie. A savoir, la chauffe de l’eau et le chauffage de l’habitation. Comme par exemple l’utilisation d’un ballon d’eau chaude thermodynamique couplé avec un système de pompe à chaleur. Une fois les plans intérieur réalisés. Vous aurez l’obligation de faire appel à un bureau d’étude thermique. ils effectueront une étude qui vous permettra d’établir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique. Cette attestation est un pièce obligatoire à fournir lors du dépôt du dossier de permis de construire maison individuelle.
Mais attention cette réglementation va être durci. En effet il est prévu d’être soumis à la RT 2020 courant de l’année 2020 ou début d’année 2021.
Signature architecte
Si vous souhaitez réaliser vous même votre dossier de permis de construire maison individuelle. Il ne vous faudra pas dépasser une surface plancher de 150m². En effet lorsque la surface plancher (SP) est supérieure à 150m² la signature d’un architecte est obligatoire. La surface plancher représente en gros la surface habitable. c’est l’emprise au sol à laquelle il faut retirer les espaces non habitable tel que :
- Les espaces prévu pour le stationnement
- Les combles non aménagés
- Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
- L’épaisseur des murs en contact avec l’extérieur
- … (liste non exhaustive).
Donc une fois la surface défini, veillez à ne pas dépasser ce seuil. Si vous souhaitez réaliser un projet de permis de construire maison individuelle d’une surface supérieure à, 150m². Le mieux est de passer directement par un professionnel. En effet le dossier de permis de construire maison individuelle ne pourra être accepté sans la signature d’un architecte. Cependant il vous est également possible de faire appel à un professionnel de type promoteur ou constructeur de maison individuelle ayant une architecte inscrit à l’ordre parmi son équipe. Pour notre part chez ABE Project, dessinateur en bâtiment, nous nous associons fréquemment avec des architectes pour tout projet d’habitation dépassant 150m² de surface plancher.
Composition du dossier de permis de construire maison individuelle
Le dossier de permis de construire maison individuelle doit être fourni en 5 exemplaires complets mairie de votre projet. Nous allons donc vous détailler quels éléments doivent être présent dans le dossier. Nous parlons bien sur du cas d’un permis de construire maison individuelle classique. Sinon d’autres éléments peuvent vous être demander, ainsi que d’autres exemplaires.
Le formulaire cerfa n° 13406*06
Chaque demande de permis de construire correspond à un formulaire Cerfa précis. Dans le cas d’une demande de permis de construire maison individuelle, il s’agit du formulaire n°13406*06. Il rassemble toutes les données générales sur le demandeur du projet. Ainsi que sur le projet lui-même. Il défini notamment, les surfaces, l’emplacement, la destination du projet. Mais aussi si le projet se situe dans une zone particulière, tel qu’un lotissement, ZAC ou autres. Dans ce formulaire un volet est destiné au service d’imposition et permettra de calculer les taxes et impôts appliqués au projet. Le formulaire cerfa est le seul document du dossier de permis de construire maison individuelle à comporter la signature du demandeur. Mais il a aussi pour but d’énumérer les différentes pièces à fournir lors du dépôts du projet.
Les pièces écrites
Les pièces écrites d’un dossier de permis de construire pour une habitation sont : Le Ceraf énoncé au dessus. Puis une note descriptive (le PCMI 4). Cette pièce doit présenter votre projet sous différent points. Tout d’abord il faut présenter l’état initial du terrain. Si il y a des bâtiment déjà présent sur la parcelle. Ou bien le type et le nombre de plantation pressentes sur la parcelle et en limite de propriété.
Puis un autre chapitre pressentant les aménagement réalisé sur le terrain. Donc ce qui sera modifié par le projet sur le terrain. Ensuite décrire l’implantation et la composition des volumes crées. Puis d’une part les éléments mis en place en limite de terrain. tel que les clôture et/ou haies végétale. Et d’autre part les matériaux et finitions du bâtiment réalisé par le projet de permis de construire maison individuelle. Ensuite de décrire les espace du terrain libre. Par exemple les plantations prévus. et pour finir de décrire les aménagements et emplacement prévu pour le stationnement.
Les pièces graphiques d’un permis de construire d’habitation individuelle
Chaque pièce du projet de permis de construire maison individuelle à un numéro et un nom.
Le plan de situation
Appelé le PCMI1. Il faut positionner votre terrain sur un plan. Le but est de permettre aux administrations de situer votre projet par rapport à votre commune.
Un plan de masse
Nommé le PCMI 2. C’est un plan vue d’en haut de votre projet. Ce document est l’un des plus important. Il doit pointer toutes les distances de votre projet avec les limites de votre terrain. Ainsi que de nombreuses informations. comme par exemple : le Nord, les places de stationnements, les réseaux, les pentes de toiture. Et bien d’autres éléments.
Un plan de coupe
C’est le PCMI 3. Pour réaliser ce plan il faut représenter votre projet comme si on l’aurait coupé en deux dans la hauteur. Un peut comme une tranche de gâteau ou on distinguerait toutes les strates. C’est sur cette pièce que l’on distingue les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1.80m. Ou encore les combles aménageables ou non.
Plan des façades et toiture
Pièce PCMI 5. Vous devez représenter la vue de chacune des quatre façades. De façon à les voir de face et donc de repositionner les ouvertures (fenêtres et portes). Mais ce plan permet également d’indiquer les différentes hauteur du projet. Et donc de voir si vous respectez bien les hauteurs maximales autorisées par le PLU.
Puis un plan de toiture. Il faudra donc représenter la toiture de votre projet en vue d’en haut. Et y indique le sans et la proportion des pentes.
Insertion paysagère
Il s’agit du PCMI 6. Sur ce document, il faudra représenter le projet dans son environnement. L’idéal reste de réaliser un photomontage avec une photographie du terrain tout en implantant le futur projet dessus.
Environnement proche
C’est le PCMI 7. Ce document est tout simplement une photo prise dans l’environnement proche de votre projet. Le but est de montrer dans quel type d’environnement va s’implanter la maison.
Environnement lointain
Le PCMI 8. Tout comme le PCMI 7 le but est de montrer ce qui se passe autour de votre projet. Mais sur cette pièce, il faudra prendre une photo de l’environnement à une distance un peut plus éloignée que sur la PCMI 7.
Formulaire RT (Réglementation Thermique)
Il s’agit de la PCMI 14-1. Comme énoncé plus haut dans cet article. Il est question de l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique. Elle devra être réalisée par un bureau d’étude thermique si votre projet dépasser les 50m² de surface plancher. En dessous de ce seuil vous pourrez la réaliser vous même sans besoin de faire une étude spécifique. Cependant il faudra bien sur prévoir d’utiliser des matériaux correspondant à la réglementation thermique en vigueur.
Autres pièces
D’autre document peuvent vous être demandé selon le cas de votre projet. Comme par exemple dans une zone surveillé par les ABF (Architecte de Bâtiment de France). il peut vous être demandé une notice descriptive plus poussée détaillant encore plus les finitions de votre projet (matériaux, couleurs et finition de chaque éléments). Ou encore dans le cadre d’un lotissement. Il vous sera demandé le certificat attribuant la surface constructible attribué à votre lots.
Aides disponibles et gratuites
Si au cour du montage de votre dossier de permis de construire maison individuelle, vous avez des hésitations. Ou bien des questions. Sachez que des aides gratuites sont en place. Vous pouvez notamment aller voir le service d’urbanisme de votre mairie. Il vous aidera à bien respecter le PLU. Et il pourra également vérifier avec vous si votre dossier est complet. et si il ne manque aucune information. Il est également un appuis non négligeable pour remplir correctement le formulaire Cerfa.
Puis dans la plupart des mairies il y a une permanence de la CAUE. C’est un architecte conseil mandaté par la région. Il reçoit le publique afin de le conseiller sur deux aspects du permis de construire. Tout d’abord sur le coté réglementation urbanisme. Donc l’architecte conseil permet de vérifier si le projet respecte le règlement d’urbanisme. Et aide donc le demandeur à rectifier son projet afin d’être dans les clous de la réglementation. Cependant l’architecte conseil a aussi un rôle de conseil esthétique. C’est à dire qu’il peut aider à réaliser un projet qui ne dénote pas avec son environnement. Et donc faire des prescriptions d’ordre harmonieux.
Il ne faut donc pas hésitez à aller consulter ses aides possibles et mises à disposition de toutes personnes sous simple RDV en mairie.
Délais d’instruction
Le délais d’instruction d’un permis de construire débute à la date du dépôt du dossier de permis de construire maison individuelle en mairie. A cette date, il vous sera remis un récépissé de dépôt. Ce document marque la date de début d’instruction de votre dossier de permis de construire maison individuelle.
Pièces manquantes
La période d’instruction peut varier. En effet durant les 15 premiers jours, la mairie peut faire une demande de pièces manquantes. Et dans ce cas le délais d’instruction repart à zéro à compté de la date de transmission des pièces demandées à la mairie. Donc vous disposerez de 3 mois pour transmettre ces documents.
Pièces complémentaires
De plus pendant le premier mois d’instruction la mairie à la possibilité de demander des pièces complémentaires. En effet si une administration souhaite avoir plus de détails sur un point du projet, elle a 1 mois pour demander ces détails. Comme pour le cas précédent, en cas de demande de nouvelle pièces le délais d’instruction repart de zéro à la date de dépôt des nouvelles pièces en mairie. de même que pour les pièces manquantes. Vous aurez un délai de trois mois pour transmettre les pièces complémentaires demandées.
Instruction du dossier de permis de construire maison individuelle
L’instruction du permis de construire consiste à vérifier si votre demande correspond bien aux divers réglementations. Tel que, le code de l’urbanisme, le code de l’environnement, le droit civil… On a tendance à penser que seulement la mairie est décisionnaire lors de la validation d’un permis de construire. Mais c’est faux. En effet la mairie donne l’avis final. Mais elle est obligée de s’appuyer sur l’avis des autres administrations consultées. La encore la liste peut varier en fonction de votre projet.
Le service instructeur
Le service instructeur est soit inclus à la mairie. C’est le cas de la mairie de Vaison la Romaine qui instruit elle même ses propres dossier de permis de construire. Ou alors la mairie transmet le dossier au service instructeur. C’est le cas de tous les petits villages autours de Vaison la romaine. Comme par exemple Puymeras, St Romain en Viennois, Faucon, Sablet… Ces villages ont missionnés l’intercommunalité de l’instruction des dossiers. A savoir la COPAVO. c’est ensuite au service instructeur de vérifier la conformité en rapport aux code de l’urbanisme.
Puis ce service a le droit et l’obligation de consulter les services dit « sachant » concernés par votre permis de construire. Comme par exemple le service de la DDT pour les voiries, les zones agricoles. Ou encore les services tel que Enedis ou les services des eaux pour le raccordement aux réseaux.
Délais supplémentaires demandés
Il est possible qu’un mois d’instruction supplémentaire soit exigé. C’est bien souvent le cas lorsque le projet se situe dans un secteur protégé par las ABF (Architectes des Bâtiments de France). Un délais d’un mois supplémentaires peut être également demandé. Notamment dans le cas ou votre projet serait soumis à une étude d’impacte sur l’environnement. Tous cela pourrait donc porter le délais d’instruction de 3 à 5 mois selon l’emplacement de votre projet de permis de construire maison individuelle.
Suite à la consultation de tous ces organismes. La mairie ou le service instructeur centralise les différents avis. Et c’est à la mairie de rédiger l’arrête validant ou non votre dossier de permis de construire maison individuelle.
Que faire en cas de refus du permis de construire?
En cas de refus du permis de construire plusieurs cas sont possibles. Il faut savoir que rien ne vous empêche de redéposer un dossier en corrigeant les problèmes énoncés lors du refus de votre 1er dossier. Sinon vous disposé d’un délais 2 mois afin de déposer un recours au permis de construire. Donc trois types de recours sont possible.
Tout d’abord le recours gracieux. Il consiste à prouver que le refus du dossier de permis de construire est non fondé. Ou bien basé sur des éléments non recevable.
Secondement le recours hiérarchique. Le but étant de faire un courrier recommandé. Et comme précédemment d’explique le non-fondement du refus. Mais de transmettre le courrier au supérieur hiérarchique de la personne ayant établi le refus du permis de construire. Autrement dit, de s’adresser à un ministère tel que celui de l’environnement, le logement, l’agriculture, équipement…
Dans ces deux types de recours, un délais de 4 mois est prévu pour répondre au recommandé. Si aucune réponse n’est faite, on considère le retour comme négatif. Donc dans ce cas, il reste le recours contentieux. Il faut saisir le tribunal administratif du lieu du projet. Et du coup transmettre votre requête en un courrier recommandé à un juge. Le dossier partira donc en procédure juridique. Mais il faut savoir que ces procédures peuvent durées de 1 à 10 ans selon les cas.
Affichage du permis
L’affichage du permis de construire maison individuelle est une étape différente de l’affichage du chantier. En effet on a bien souvent tendance à confondre ces 2 étapes.
Normes affichages du permis de construire maison individuelle
Comme toutes les étapes d’un projet, l’affichage du permis de construire maison individuelle est normé. L’affichage de la validation du permis de construire doit être établie le plus rapidement possible après l’obtention du permis de construire. En effet les dimensions du panneau d’affichage minimum sont à respecter ainsi que ce qui est noté dessus. Le panneau doit être fixé à proximité ou sur le terrain concerné par le projet de construction. Il faut qu’il soit visible et lisible depuis la voie publique. Il doit rester affiché pendant une période de 2 mois. Ce Labs de temps représente la période de recours des tiers.
Recours des tiers
Un tiers peut être un voisin, ou toutes autres personnes localisées plus ou moins loin du projet. Le recours des tiers permet aux tiers de se renseigner sur le projet validé. Et donc de poser un recours contre le permis de construire maison individuelle. Cependant afin de déposer un recours contre un permis de construire, il faut tout de même avoir une raison valable. Tel que une vue enlevée par la nouvelle construction, une ombre projetée sur l’ensemble de la propriété. Ou encore un problème de réglementation en rapport avec le code civil. Mais d’autres problématiques peuvent aussi être relevés lors d’un recours de tiers. Notamment sur des cas de non conformité du projet ou des travaux.
Un recours gracieux peut être déposé directement en courrier recommandé en mairie du projet. Ou alors directement auprès du tribunal administratif grâce à un recours contentieux.
Durée de validité du permis de construire maison individuelle
Afin de conserver la validité du permis de construire plusieurs conditions doivent être réunis. Tout d’abord, l’ouverture de chantier doit être faites dans les trois ans après la validation du permis de construire maison individuelle. Mais si vous ne pouvez pas attaquer les travaux dans cette période, des prorogations peuvent être accordées. En effet deux prorogations d’un an chacune pourront être accordées. Une fois les travaux commencés, il ne doivent pas être interrompu plus d’un an afin de ne pas perdre la validité du permis de construire maison individuelle.
Les taxes
Une fois les travaux commencés il vous sera demandé de régler divers taxes. Notamment la TLE (Taxe Locale d’Equipement) qui correspond à la surface de construction × valeur/m² × taux de la commune. Ainsi que la taxe du tout à l’égout si vous utilisez ce réseau. Puis une fois le bâtiment terminé, la taxe foncière et la taxe d’habitation. Toutes ces taxes sont basé sur un prix / m² fixé par la commune du projet.
Pour conclure, si cela vous parait compliqué ou bien trop fastidieux pour vous. Il vous est possible de faire appel à un professionnel pour réaliser votre permis de construire maison individuelle. Tel qu’un architecte, promoteur ou encore un dessinateur en bâtiment. Sachez que pour un gage de qualité la Fédération Nationale des Dessinateurs Indépendant répertorie les dessinateurs proche de chez vous.
Mais la plus grosse problématique de ce projet viens du fait qu’il ne soit pas relié aux réseaux. Et notamment a celui de l’assainissement. En effet la maison existante n’est pas raccordé au tout à l’égout. Mais elle ne pourra pas l’être car les écoulement sont trop élongé du projet. Cependant dans ce cas il faut mettre en place un assainissement individuel. Dans le cas de ce projet un assainissement était déjà existant. Mais après contrôle obligatoire du SPANC. L’assainissement individuel déjà en place c’est avéré insuffisamment grand. De plus il n’était plus aux normes en vigueurs.
